近年来，离婚房产分割纠纷已成为婚姻家事案件的核心争议点，而房产分割涉及复杂法律规则，不同购房时间、出资来源、产权登记方式将直接影响分割结果。本文将结合《中华人民共和国民法典》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》（以下简称“《解释（二）》”）的最新规定，以表格化逻辑梳理各类情形分割规则，助您厘清权益边界。这些内容将分为上下两篇陆续发布，请您持续关注。
婚前购房：出资与登记决定归属
通过前文表格可清晰看出，婚前购房的产权归属与分割规则因出资方式、登记名义等细节差异而截然不同。下文将围绕上述表格展开进一步解析。
1. 一方全款购房，登记在自己名下
法律规定：根据《中华人民共和国民法典》第1063条，婚前个人全款购买的房产，明确登记在己方名下，属于个人财产，离婚时不参与分割。
2.一方全款购房，在婚前或婚姻关系存续期间将房产转移登记至另一方或者双方名下
此情况也是《解释（二）》规定与以前的司法实践大不相同之处，应当予以重视。
按照旧规，如果没有特殊情形，婚前将房屋登记在对方名下，视为以结婚为目的的赠与，按登记方个人财产处理；登记在双方名下，则按照共同财产处理，离婚时不考虑出资情况，一律平分。
但是，《解释（二）》第五条第二款明确规定：“婚前或者婚姻关系存续期间，一方将其所有的房屋转移登记至另一方或者双方名下，离婚诉讼中，双方对房屋归属或者分割有争议且协商不成的，如果婚姻关系存续时间较短且给予方无重大过错，人民法院可以根据当事人诉讼请求，判决该房屋归给予方所有，并结合给予目的，综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。”
也就是，若出资一方将房产转移登记至另一方名下或者登记在双方名下，并不当然意味着离婚时可以一律平分，而是需要结合婚姻关系存续时间的长短、给予方是否存在重大过错，法院可以判决房屋归出资一方所有。而对于另一方能否获得房屋的补偿以及补偿数额，则需要结合其他因素判断。这种变化意味着，仅凭“加名”或“转移登记”已无法确保房产归属，司法实践中更注重对出资方权益的保护和对家庭贡献的补偿。
示例：夫妻一方在结婚后将其婚前房产为另一方“加名”，离婚分割夫妻共同财产时，人民法院综合考虑双方婚姻存续已十年，但给予方承担更多家庭开销，结合双方对家庭贡献等因素，判决房屋仍归给予方所有，但酌定对另一方合理补偿。
3.一方首付+双方贷款，登记在首付方名下
法律规定：最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第七十八条：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”
核心规则为：房产归登记方，但需补偿配偶婚后共同还贷部分及对应的增值。
对应的计算公式为：
补偿数额=（夫妻共同还贷部分+增值部分）÷2
增值部分：婚后共同支付款项总额×房屋增值÷全部购房款。
即婚后还贷本息×（评估时价值－结婚时价值）÷（首付款+购房办证费用＋保险等费用＋契税及随附材料＋婚前还贷本息＋婚后还贷本息）
示例：(2023)粤01民终32582号（广州市中级人民法院于2024年2月22日作出）
涉案房屋评估时价值为4448878元。经计算，涉案房屋在刘某、胡某1婚姻关系存续期间的增值情况为：婚后共同支付款项总额×房屋增值÷全部购房款，即婚后还贷本息382945.41元×（评估时价值4448878元－结婚时价值585000元）÷（首付款216184元+购房办证费用5003元＋保险等费用2520元＋契税及随附材料8496元＋婚前还贷本息26617.91元＋婚后还贷本息382945.41元）＝2305596.76元。
本案中，胡某1提供的证据能够证实其父亲胡某2在刘某、胡某1婚姻存续期间向胡某1转账280000元用于偿还案涉房贷，一审法院确认胡某1已偿还房贷280000元，对于胡某1超过该笔款项的主张缺乏依据，一审法院不予采信。因此，胡某1应补偿刘某1204271.09元[（2305596.76元＋婚后共同还贷382945.41元－胡某1已还贷款280000元）÷2]。
4.婚前双方共同出资全款购房，登记在双方名下
双方对房产为按份共有。根据《中华人民共和国民法典》第三百零九条的规定：“没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”在无约定份额的情况下，双方在离婚时应按照各自出资比例进行分割。
律师建议
1.保留相关证据
购房时请务必保留好购房合同、付款凭证、贷款记录等相关证据至关重要。这些证据将在未来的分割争议中起到关键作用。
2.明确产权登记
产权登记是确定房产归属的重要依据。在购房时，应充分考虑双方的出资情况、婚姻关系及未来可能的变化，合理确定产权登记方式。
3.协商优先
在可能的情况下，双方应首先尝试通过协商解决房产分割问题。协商不仅能减少法律纠纷，还能维护双方的关系，特别是当有子女涉及时。
4.咨询专业律师
面对复杂的法律问题，律师能根据您的具体情况，提供专业的法律建议和解决方案。
小结
本篇对离婚房产分割中婚前购房的情形进行了详细解析，希望能为您在处理相关问题时提供有益的参考。然而，离婚房产分割涉及的情况远不止于此，婚后购房、父母出资购房等复杂情形同样值得关注，下篇我们将继续深入解析，敬请关注！
作者介绍
梁敏瑶律师
执业律师
专业领域：婚姻家事类纠纷、侵权类纠纷、企业用工等人力资源纠纷
专注于民商事法律服务，擅长处理婚姻家事案件（离婚纠纷、财产分割、抚养权争议）、侵权责任纠纷（人身损害、交通事故、医疗损害）及劳动争议（劳动合同纠纷、工伤赔偿、经济补偿）等案件，致力于为当事人提供专业、高效的法律解决方案。
董泽云律师团队
董泽云律师团队是一个综合性法律事务的律师团队，精通各类债务纠纷处理和刑事辩护。擅长将民事领域和刑事领域法律法规结合起来综合运用，办理各种疑难案件，在刑事领域曾为数十名嫌疑人取得无罪、不起诉、取保候审和判处缓刑的良好结果，在民事领域曾为数百名债权人挽回经济损失数亿元。