在上一篇推文中《炜衡研究 | 离婚房产分割新规全解析——房产到底归谁？（上）》，我们对离婚房产分割中婚前购房的情形进行了详尽的解析。本期我们继续深入讲解婚后购房、父母出资购房以及其他特殊情形下的房产分割规则。
婚后购房：共同财产原则
父母出资购房：婚前
父母出资购房：婚后
特殊情形处理：协议、债务与农村房产
01、离婚协议约定房产归子女
不可撤销原则：协议生效后，一方不得反悔，子女可要求强制过户（《解释（二）》第二十条规定：“离婚协议约定将部分或者全部夫妻共同财产给予子女，离婚后，一方在财产权利转移之前请求撤销该约定的，人民法院不予支持，但另一方同意的除外。”）。
例外：若协议存在欺诈、胁迫，可诉请法院撤销。
02、利用离婚转移房产逃避债务
债权人救济：若离婚协议中房产分配明显不公，损害债权人利益，债权人可申请撤销相关条款（《解释（二）》第三条规定：“夫妻一方的债权人有证据证明离婚协议中财产分割条款影响其债权实现，请求参照适用民法典第五百三十八条或者第五百三十九条规定撤销相关条款的，人民法院应当综合考虑夫妻共同财产整体分割及履行情况、子女抚养费负担、离婚过错等因素，依法予以支持。”）。
举证责任：债权人需证明夫妻恶意串通，实践中难度较高。
03、农村宅基地房及宅基地拆迁补偿利益分割
关于农村宅基地房屋。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，宅基地使用权及宅基地房屋禁止向外村村民以及城镇居民转让。当配偶一方是非村民时，离婚时无法要求分得宅基地房屋所有权。但若能够证明其对宅基地上的房屋出资建造，可以主张价款补偿；或者基于对方同意并且宅基地房屋已经交付给其单独占有使用的事实等，取得宅基地房屋占有、使用、收益的权利。
也就是，非集体经济组织成员一方无权分割宅基地，仅能主张房屋折价款。例如：农村房屋为男方婚前所建，离婚时女方无法分得宅基地，但可要求分割婚后共同出资扩建部分的折价款。
关于宅基地拆迁补偿利益。在离婚纠纷中，在对夫妻双方宅基地拆迁补偿利益进行分割时，首先要明确其利益请求权的基础来源，现实生活中常见的情形有两种：一种是以夫妻共有关系主张请求权；另一种是以户为单位的农村家庭成员共有关系主张请求权。对基于夫妻共有关系主张时，该拆迁补偿利益应由夫妻双方平均分配，但如夫妻双方是以户为单位取得宅基地使用权，该拆迁补偿利益应由户籍上的所有家庭成员平均分配。
律师建议
1.婚后购房规划
父母出资时签订书面协议：若婚后购房涉及父母出资，建议父母与子女之间签订书面协议，明确赠与对象及赠与条件，避免未来可能产生的纠纷。
使用独立账户支付房款：为防止财产混同，购房款项建议从夫妻独立账户中支付，保留好相关转账记录，以便在分割时清晰界定财产来源。
2.离婚协议注意事项
涉及房产赠与子女的条款：若离婚协议中包含将房产赠与子女的条款，建议同步办理房产过户手续或进行公证，以确保赠与的有效性。
结语
房产分割绝非“一刀切”，需综合出资证据、登记方式、婚姻贡献、过错责任四重维度。最新司法解释（二）进一步平衡财产权益与家庭伦理，但法律不保护“躺在权利上睡觉的人”。建议提前规划、保留证据，必要时咨询专业律师，避免人财两空。
作者介绍
梁敏瑶律师
执业律师
专业领域：婚姻家事类纠纷、侵权类纠纷、企业用工等人力资源纠纷
专注于民商事法律服务，擅长处理婚姻家事案件（离婚纠纷、财产分割、抚养权争议）、侵权责任纠纷（人身损害、交通事故、医疗损害）及劳动争议（劳动合同纠纷、工伤赔偿、经济补偿）等案件，致力于为当事人提供专业、高效的法律解决方案。
董泽云律师团队
董泽云律师团队是一个综合性法律事务的律师团队，精通各类债务纠纷处理和刑事辩护。擅长将民事领域和刑事领域法律法规结合起来综合运用，办理各种疑难案件，在刑事领域曾为数十名嫌疑人取得无罪、不起诉、取保候审和判处缓刑的良好结果，在民事领域曾为数百名债权人挽回经济损失数亿元。