近日，由北京市炜衡（广州）律师事务所董泽云律师、梁敏瑶律师代理的一起租赁合同纠纷二审案件尘埃落定。二审法院依法作出终审裁定，撤销一审判决，驳回原告全部起诉，成功帮助当事人免除原本可能承担的高额租金、违约金及律师费等经济责任，避免了重大损失，切实维护了当事人的合法权益。
一、案情简介：承租合同背后的高额责任
本案当事人（即我方委托人）系一家普惠性民办幼儿园，因对相关政策规定认识不足，此前因使用住宅小区配套幼儿园用房，与相关方签订了多层转租合同，月租金由最初的几千元上涨至每月四万余元。随着经营成本不断攀升，幼儿园已难以继续承担高额租金的负担，遂被出租方起诉要求支付自2023年8月至2024年5月的租金共计42万余元、高额违约金以及律师费。
一审法院判决完全支持了原告的诉讼请求，认定租赁合同有效，判令我方当事人支付全部租金及费用。这意味着当事人不仅需一次性承担此前已累计形成的高额租金责任，还需继续按照合同约定长期承担每月数万元的固定租金支出。
在此情形下，幼儿园将长期处于高成本、高负债并存的经营状态，正常办学秩序及普惠性教育职能的履行面临严重挑战，且存在难以继续稳定办学的风险。
二、一审败诉困境：传统路径下的不利开局
从表面证据和一审裁判逻辑看，幼儿园承租房屋，向出租方缴纳租金，似乎天经地义。一审判决完全在普通租赁合同纠纷的框架下进行审理，聚焦于合同是否成立、租金是否欠付、违约金是否过高等技术性问题，最终作出上述判决。案件似乎已成定局，若在二审中继续沿用此路径进行抗辩，案件改判希望渺茫，属于典型的“逆风局”。
三、跳出“合同对合同”：重新审视案件的真实属性
我们接受幼儿园二审委托后，并未拘泥于一审的争议焦点。通过深入梳理案件事实，我们发现了一个被一审忽视的核心问题：案涉房屋并非普通商业物业，而是住宅小区配套幼儿园，依法属于公共教育资源，其使用与流转受到国家教育政策的严格规制。
原告主张权利所依据的一系列租赁、转让协议，均未在行政主管部门备案，且与普惠性幼儿园的公益属性及配套园管理政策直接冲突。如果继续在“合同是否有效”“租金是否该付”的层面纠缠，将无法触及本案真正的核心。
四、回归本质：揭示案件背后的公共利益与政策红线
在二审中，我们果断调整策略，将代理的重点从“合同履行”转向“合同性质与裁判边界”。我们向法庭系统阐述了以下核心观点：
1、权利来源不合法
原告作为出租人的权利，来源于一系列规避政策、未备案的关联交易，缺乏合法基础。
2、“以租代售”违反强制性规定
开发商与第一手承租方的租赁合同约定长期租赁后可无偿使用至产权期满，实质是变相出售配套幼儿园，违反了国务院及广东省关于小区配套幼儿园不得出售、转让的强制性政策。
3、多层转租加价损害公益
第一手承租方承租该物业后，在经历多层转租并不断加价后，涉案物业月租金由最初的数千元被逐步抬升至四万余元。相关各方将公共教育资源异化为牟利工具，导致作为普惠性幼儿园运营的当事人成本畸高，明显违背《中华人民共和国民办教育促进法》关于收费只能应用于教育教学的规定，损害社会公共利益。
4、虚构债权恶意串通
相关方通过缺乏真实资金流转及债权形成依据的“冲抵协议”主张收取租金权利，相关债权债务关系真实性严重存疑，涉嫌通过虚构债权债务关系恶意串通，损害国家及社会公共利益。
我们强调，本案争议已超越普通民事财产关系范畴，涉及公共教育资源的配置、行政管理秩序及民生保障，上述出租、转租和冲抵协议侵害公共利益，违背公序良俗，是无效的。鉴于相关各方的出租、转租合同违法国家教育政策，关于该物业的纠纷不应简单纳入民事诉讼审理范围。
五、二审逆转：法院采纳代理意见，裁定驳回起诉
二审法院最终采纳了我们的代理意见，以该物业涉及的纠纷不宜作为民事处理为由裁定撤销一审判决，并驳回原告的全部起诉。这一结果意味着：
当事人彻底免除了一审判决确定的全部租金、违约金及律师费债务，更避免了今后每月面临的高额租金，避免了重大经济损失。更重要的是，明确了司法裁判边界：法院认可了涉及公共教育资源管理的纠纷，不能仅以普通的民事合同形式处理，需考量其背后的公共利益与政策属性。
同时，本案裁判亦为当事人后续平稳经营赢得了关键的法律空间和缓冲期。尽管法院只是驳回了原告起诉，并不当然意味着事件完全终结，但在接下来的行政处理中，幼儿园占据了极大的主动地位。可以确认的是，对方试图通过层层转租合同持续收取高额租金的目的已经无法实现。
结语：在更高维度寻找破局点
本案的逆转，并非依赖于对合同条款的咬文嚼字，而是源于对案件根本属性的重新定位。当传统路径看似无解时，跳出既有框架，回归事实本质，在公共利益、政策导向与法律原则的更高维度上审视问题，往往能发现破局的关键。
此案也给了我们处理复杂疑难案件的启发：不被表象迷惑，要深入案件事实的本质核心，探寻制度设计的初衷与争议产生的根源，方能在纷乱的法律关系中找到真正的裁判支点，实现对争议逻辑的整体性破解。
律师介绍
董泽云律师
炜衡广州执委、高级合伙人
刑民交叉法律业务部主任
董律师从事律师行业25年，办理各类案件上千件。有着丰富的实战经验和融会贯通处理疑难案件的能力，曾为各方经济纠纷当事人挽回数亿元经济损失，为数十名嫌疑人获得无罪、不起诉、取保候审和缓刑判决的良好结果。
梁敏瑶律师
炜衡广州执业律师
梁律师专注从事民商事诉讼法律服务，擅长处理婚姻家事、房地产及劳动争议领域。擅长处理离婚纠纷、夫妻共同财产分割、子女抚养权争议等婚姻家事案件，以及房屋租赁、拆迁补偿、宅基地房屋纠纷等房地产案件，具有丰富实务经验，致力于为当事人提供专业、稳妥、高效的法律解决方案。
董泽云律师团队
董泽云律师团队是一个综合性法律事务的律师团队，精通各类债务纠纷处理和刑事辩护。擅长将民事领域和刑事领域法律法规结合起来综合运用，办理各种疑难案件，在刑事领域曾为数十名嫌疑人取得无罪、不起诉、取保候审和判处缓刑的良好结果，在民事领域曾为数百名债权人挽回经济损失数亿元。