引言
在社会生活的复杂画卷中，各类涉及切身利益的法律纠纷往往不期而至，扰乱人们的平静生活，黄某就遭遇了这样的糟心事。他买了 16 年的房屋，一夜之间竟归了别人，多年的居住与投入仿佛成了一场空。所幸，在北京市炜衡（广州）律师事务所陈力律师团队专业细致的办案之后，帮助黄某拿回了购房款并获得了合理补偿。接下来，笔者带您一起了解陈力律师团队如何破解困局，维护当事人合法权益。
一、“不速之客”上门换锁：我的购房协议还算数吗？
“你们一定要帮帮我！我住了十几年的房子，突然被人换了锁。报警也没用，警察说是民事纠纷管不了！”2023年中，黄某揣着泛黄的购房协议找到陈力律师团队，说起该事件经过尤为气愤。
团队律师陈力、冉志华接待了黄某的到访，并安抚好他的情绪，耐心了解了事情的经过：
1998年，当地村民赖某将其自建宅基地房屋中的一层卖给欧阳某，做了赠予公证，并为欧阳某办了《村镇宅基地使用证》。
2003年，二手房主欧阳某将该房屋转卖给黄某（非该村村民），双方签订《购房协议书》后，黄某按约支付了房款，欧阳某将房屋交给黄某使用，同时把《村镇宅基地使用证》《公证书》原件交给了黄某。
2019年，起初，房屋一直由黄某居住，后来几年用于出租。到了2019年底，赖某家人强行赶走租客并更换了门锁。
突如其来的疫情为黄某维权增添了许多不便。黄某通过托人沟通、投诉、报警等多种方式维权都无果，眼看维权无望之下，找到了陈力律师团队。
“黄先生，您这案子的关键，就在‘宅基地’这三个字里。”冉律师翻开《中华人民共和国土地管理法》，指着第六十二条解释：“农村宅基地属于集体所有，只能在本村村民之间转让。您不是该村村民，这份合同无效。”
听到该消息的黄某深受打击，陈律师见状连忙安慰他：“法律不是不讲理，《购房协议书》无效，但不表示欧阳某不用赔偿您的损失。”
陈力律师的说法主要依据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”
在案中，欧阳某明知黄某不是本村村民还将房产转售给他，应承担相应的赔偿责任。因此，律师团队确认了本案件解决方案的关键策略：先确认合同无效，再要回购房款，同时为当事人争取房屋升值损失的赔偿。
二、恶人先告状：卖方抢先起诉黄某要求支付二十万余占用费，这合理吗？
2023年12月，律师团队正在准备起诉欧阳某的材料时，欧阳某抢先提起诉讼，主张合同无效，要求黄某归还房屋证件，并要求黄某支付2003年至2020年的房屋占用费二十余万元。
冉律师一眼识破欧阳某的伎俩，并告诉黄某：“这只是对方的策略，不要跟着他们的节奏走。我们可以反诉要求返还购房款并赔偿升值损失，他主张的房屋占用费没有依据。”
法庭上，欧阳某的律师拿出国务院1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，强调“农民住宅不得向非本村村民出售”。冉律师则反驳道：“合同无效双方都有过错，但欧阳某作为出让方，明知故犯，还强占房屋，其行为有违诚实信用原则，应承担主要责任。”
三、房屋建成“时间之争”：房屋到底值多少钱？
在最关键的问题房屋升值损失上，双方各执一词。陈力律师团队根据实务经验，主张按同地段商品房三分之一计价赔偿；欧阳某则认为合同无效，宅基地房屋不是商品房，不存在升值一说，最多退本金，其他款项都不同意支付。
为了确定房屋现值，经陈力律师团队申请，法院摇珠选出了三家备用鉴定机构，但三家机构都回函表示因宅基地房屋的特殊性，无力进行鉴定。为破解困局，几位律师耐心检索，终于找到一件同类案例中载有一家鉴定机构成功对同区同类房屋进行了鉴定，遂将该案例和机构信息提交给法院。后来法院委托了该家机构进行评估鉴定。
起初，鉴定机构的评估报告结果对黄某并不利。首次评估报告中写明，该房产建成于1984年，现值**万元。但黄某表示，据其了解该房产应该是1993年左右建成的，冉律师当即对评估报告中记录的房产建成年份提出异议。同时，律师团队想方设法收集相关证据，查找到欧阳某在同栋楼的另一套房屋与他人的案件材料。欧阳某在另案卷宗中明确表示“合资建房发生在1992年”。此外，还找到了第一手房主赖某在另案中提交的案涉整栋房屋的《村镇宅基地使用证》（旧证），该证记载的发证日期是1996年。综合多项证据，冉律师向法院提出，该评估报告结果存在明显错误，应当重新评估。
经过补充证据和多次听取意见，法院最终酌定按房屋建成于1992年修正评估结果。修正后的评估结果让房屋增值不少，价值与附近商品房价格三分之一基本相当，极大地维护了当事人的合法权益。黄某看着新的评估结果，对陈力律师团队的专业能力与认真负责的工作态度表示感谢：“这些我不懂，多亏了你们律师帮忙。”
四、法庭上的“拉锯战”：卖方应不应该承担过错责任？
数次开庭，陈力律师团队每次都据理力争。欧阳某知道自身的过错无法回避，本案的继续审理对其不利，再加上想尽快拿回相关的文件，于是主动提出调解。2025年7月，在法庭的主持下，双方达成调解合意，黄某无需支付占用费，欧阳某向黄某退还购买款，同时以评估的价值为标准，向黄某支付增值部分的一半损失（合计约为原购房款的四倍）。调解后，欧阳某依约一次性付清了全款。
陈力律师团队通过精准把握法律规定、细致梳理证据链、灵活运用诉讼规则，最终实现客户“返还房款+合理补偿”的核心诉求，维护当事人合法权益。团队展现出的专业素养与办案成效获得客户高度赞誉，客户特此赠送锦旗以表谢忱。
五、尘埃落定后的反思：宅基地买卖纠纷需注意什么？
宅基地买卖的风险警示：
1、“证”不等于“权”。手持宅基地证也不能对抗法律禁止性规定，非本村集体成员购买宅基地房有极高的法律风险。
2、“住”不等于“有”。实际长期占有不能改变宅基地房屋的物权归属。这种跨越“身份壁垒”的交易，自始至终都无法得到法律的有效保护。
3、合同“无效”不等于“不赔偿”。上家违约收回房屋要退款并赔偿下家的增值损失。
类案的维权思路：
1、合同无效不意味全损或全赔。合同无效后，损失赔偿应结合过错程度、房屋增值等综合判定，合同无效不意味全损或全赔。如没有特殊情况，实务中一般推定各方过错比例是五五责任。
2、细节决定成败。类案一般会通过评估得出房屋现值，而房屋的建成时间、现状成新率对评估结果有直接影响，需严格质证和及时提出异议。
律师介绍
陈力律师
炜衡广州高级合伙人
炜衡广州新加坡业务部主任
陈力律师为西南政法大学法律硕士，执业逾20年，化州市政协委员，广州市第十一届律师代表大会代表，炜衡广州高级合伙人、新加坡业务部主任。团队专攻刑法、公司法、合同法、涉外业务等领域，经办各类案件涉及金额超百亿元。
冉志华律师
执业律师
从业以来，参与或主办了多起诉讼案件，涉及劳动人事争议、民商事合同纠纷、刑事案件等，取得了较好的效果，受到委托人的好评。
冉志华律师曾经参与代理诉讼案件或者提供法律服务的主要单位有：某某（苏州）科技有限公司、广州某某科技有限公司、广州市某商会、深圳市某某精密技术有限公司、东莞常平某胶质制造厂、广东某新材料科技有限公司等。