导语

本文探讨建设工程价款优先受偿权的行使条件，以及行使期间和起算时间问题。这些问题在实践中经常引发争议，却又直接关系到优先受偿权能否得以实现。

一、建设工程价款优先受偿权的行使条件

根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第807条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（以下简称《建工解释（一）》）第37、38条[1]的规定，可知行使建设工程价款优先受偿权需满足以下条件：

1. 发包人未按照约定支付工程价款，经承包人催告后在合理期限内仍未支付；

2. 承包人实施的工程质量合格或经修复后合格；

3. 建设工程的性质适宜折价或拍卖。

注释[1] 《民法典》第807条：发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》

第三十七条 装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

第三十八条 建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

（一）要点解读

优先受偿权的行使条件只以承包人实施的工程质量合格为前提，建设工程施工合同的效力并不影响承包人主张优先受偿权。

优先受偿权的行使不以工程竣工并交付为前提，无论工程是否完工，工程质量合格的（符合国家标准，而非发承包双方的约定标准，不符合约定标准的，发包人可请求承包人承担减少价款等相应民事责任），承包人可以主张优先受偿权。

案例：（2019）最高法民终314号

法院认为，开泰公司、欣成公司主张只有施工合同有效才能适用法定优先受偿权，案涉工程施工合同无效，故开泰公司对案涉工程价款不享有优先受偿权。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”该条和相关司法解释均未明确规定施工合同有效才能主张工程价款优先权，而且，案涉合同应认定有效，案涉工程亦竣工验收合格。开泰公司、欣成公司的此项上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。

案例：（2022）最高法民终118号

法院认为，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释[2018]20号）第二十条规定：未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。第二十二条规定：承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。本案中虽然双方签订的《建设工程施工合同》无效，工程未竣工验收，也未结算，但由于工程已实际使用，工程价款也通过司法鉴定已经确定，昌泰源公司应当支付工程价款。故本案应以起诉之日作为优先受偿权的起算点，甘肃一建对案涉工程的折价或拍卖价款在昌泰源公司欠付工程款范围内享有优先受偿权。昌泰源公司辩称甘肃一建工程价款优先受偿权的行使期限无法确定的理由不能成立，不予支持。

（二）不宜折价、拍卖的工程种类

常见的不宜折价、拍卖的工程包括：所有权不属于发包人的装饰装修工程、质量不合格且无法修复的建设工程、违法建筑、因消费者已付购房款超过50%而享有优先受偿权的商品房，法律禁止抵押的不动产，非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施及不宜单独折价拍卖的分部、分项工程等。[2]

注释[2] 参见最高人民法院第六巡回法庭编著:《最高人民法院第六巡回法庭裁判规则》，《人民法院出版社》2022年11月第1版。

二、行使期间及起算时间问题

关于建设工程价款优先受偿权的期限及起算时间问题，相关的司法解释变化较大。行使期间从6个月变成了18个月，行使该权利的起算点从“建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日”变成了“发包人应当给付建设工程价款之日”。

（一）建设工程价款优先受偿权行使期间

根据《建工解释（一）》规定，建设工程优先受偿权的行使期间最长不得超过18个月。

（二）对于起算时间的认定

《建工解释（一）》规定“自发包人应当给付建设工程价款之日起算”，但对于什么时间为“应当给付建设工程价款之日”这一问题未予以明确规定，笔者认为应分为四种情况进行认定。

若当事人之间对付款时间有着明确的约定，并且工程价款的数额清晰明确，那么应该从当事人所约定的时间开始计算。

若当事人对应付款时间没有约定或者约定不明，则可以参照《建工解释（一）》第27条利息起算点的规定，下列时间视为应付款时间：（一）建设工程已实际交付的，为交付之日；（二）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；（三）建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。

在工程未竣工、交付，解除合同、终止履行的情况下，双方就合同解除后的工程价款支付事宜达成合意的，优先受偿权的行使期限按协议确定之日起算；未达成合意的，一般自承包人起诉之日起算。

在发包人进入破产程序的情形下，承包人的工程款债权加速到期，优先受偿权的行使期间以承包人债权申报时间为起算点，而不以工程款结算为必要。

案例：（2019）最高法民终 990号

法院认为，虽然《建设工程施工合同》约定涉案工程竣工日期为2013年9月30日，但因发包人未按合同约定支付工程进度款等原因，导致涉案工程多次停工，未完成竣工验收。直至2015年3月17日《工程竣工移交手续》双方协商同意终止履行施工合同，并在《对账单》中约定了结算价款，故一审法院从2015年3月17日起计算建设工程价款优先受偿权保护期间，并无不当。

案例：（2020）最高法民终 738号

一审法院认定：“涉案工程停工后，双方对于合同是否解除未达成一致意见。承包人起诉要求法院判决解除合同。合同解除问题是在诉讼中才予以解决，所以，承包人主张对其已完成的工程享有建设工程价款优先受偿权，符合法律规定，予以支持。”最高人民法院在二审中认定：“承包人起诉请求法院判决解除合同并支付工程款，起诉之时应作为应当给付工程款之日。”

案例：（2022）最高法民再114号

法院认为，在发包人进入破产程序的情形下，承包人的工程款债权加速到期，优先受偿权的行使期间以承包人债权申报时间为起算点，而不以工程款结算为必要。优先受偿权的行使期间为除斥期间，一旦经过即消灭实体权利，故审定债权金额及再次申报优先受偿权的行为并不能使承包人的优先受偿权失而复得。

然而，在具体诉讼实务中，承包人主张建设工程优先受偿权合理期限的起算点“自发包人应当给付建设工程价款之日起算”，这个起算点往往与承包人主张工程款逾期付款利息的起算点“应付工程款之日”存在重叠，承包人如何主张存在选择困境。

例如，建设工程已经竣工验收合格且交付发包人，但是发包人收到承包人提交的工程结算书不予回复异议，也不予确认工程结算价。尽管发包人未确认工程结算价，此时承包人主张工程款逾期付款利息，可适用法律推定规则“建设工程已实际交付的，交付之日即应付工程款之日”，工程款逾期付款利息起算点越早利息计算越多，当然有利于承包人工程款本金和利息的债权保护，但是同时承包人也主张建设工程价款优先受偿权的，起算点也自“工程交付之日”，往往早已超出建设工程价款优先受偿权的合理期限最长18个月，如果裁判文书支持应付工程款利息起算点自“工程交付之日”，工程款逾期付款利息更多，但是建设工程价款优先受偿权很可能未在合理期限内行使而得不到支持，致使承包人在裁判文书上获得债权丧失了优先受偿权。因此，承包人制定诉讼策略时需要特别谨慎。

作者介绍

胡本岳律师

炜衡广州高级合伙人

广州市律师协会第十一届理事会理事

广州市律师协会律师事务所管理和发展工作委员会（国际一流律师事务所创建指导工作委员会） 副主任

曾担任炜衡广州第三、四、五届执行主任

现任金融证券业务部主任

广东省房地产法学研究会第三届理事

广州仲裁委员会仲裁员

华南师范大学及广东外语外贸大学法律硕士研究生兼职教授

专业领域：土地开发及房地产建设领域相关纠纷、股权投融资业务、国有企业混改、政府产业引导基金、私募基金和证券资本市场业务等。

先后为中铁十四局集团有限公司、中国建筑第二工程局、广州市设计院、万科企业股份有限公司、深圳宝能集团、广州越秀金融集团、广发证券、光大证券、中国银行、建设银行、广州银行等提供法律服务。

刘杰隆

华南师范大学法律硕士在读